Ekonomi müellifi Taylan Büyükşahin tclira.com’daki köşesinde Ahes GYO hakkında dikkat çeken tezlere yer verdi. Büyükşahin, Ahes GYO’nun emlakına proje vaadi ile halka arza gittiğini, Gebze’deki yerinin imarı olmadığını, şirketin Gaziosmanpaşa’daki yerinin emsalinin sıkıntılı olduğunu ve Antalya’da Turizm Bakanlığı’ndan alınan yerin ise ÇED başta olmak üzere müsaadelerinin tamamlanmadığını yazdı.
Büyükşahin’in argümanlarına Ahes GYO’dan karşılık geldi. Şirketin argümanlara karşılığı şöyle:
1. ARGÜMAN: İMAR PLANI YOK
İzahnameye bakıldığında, şirketin Gebze’deki yerinde imar planlarının mahkeme kararı ile iptal edildiğini, bu kararın Danıştay tarafından da onaylandığını belirten Büyükşahin “Bölgede imar planı yok ve yapılaşma yasağı uygulanıyor.” diyor.
Ancak halihazırda taşınmazın bulunduğu bölgede yeni imar uygulaması yapılana kadar yapılaşma yasağı bulunmaktadır. Gerçekten gayrimenkulün mevcut plandaki yapılaşma koşulları temel alınarak değerleme çalışması bu çerçevede yürütülmüştür. SPK lisanslı değerleme firması ALESTA Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 31.03.2024 tarihli değerleme raporunun sayfa 14 ‘de belirtildiği üzere ;
Ayrıca değerleme raporunun sonuç sayfasında tekrar bu durum göz önünde bulundurulduğu altı çizili formda belirtilmiştir. Yani yere takdir edilen kıymet hesaplanırken imar planı iptal davası temel alınmıştır. Aşağıda değerleme raporunun sonuç sayfasını paylaşıyoruz.
Değerleme raporunda bu konu çok açık formda belirtildiği üzere SPK tarafından onaylanan izahname’nin 31. Sayfasında Riskler başlığı altında yatırımcılara açık ve şeffaf bir biçimde sunulmuştur. Aşağıda görselini paylaşıyoruz.
Sonuç olarak, değerleme raporu kanaat kısmında “Emsal karşılaştırma yaklaşımı ve geliştirme tabanlı gelir yaklaşımı sonuçlarını inceleyerek imar planındaki olumsuzluk içeren durum çerçevesinde irdelediğimizde, işbu konuların kıymete ve yapılaşmaya tesiri ile kıymet hesaplama evresinde dikkate alındığını ve piyasa gerçekleriyle değerleme günü itibariyle uyuştuğu kanaatindeyiz.” denilmektedir. Sonuç olarak Gebze’de ve epey bedelli bir yerde bulunan Şirket yerimizin bir malvarlığı pahası olduğu aşikardır. Bölgede imar planı için çalışmalara başlanmış ve bu kapsamda proje imaline edilecektir. Esasen imar durumu dikkate alınarak bir bedel biçilmiş ve portföye alınmıştır. Hakikaten hem izahnamede hem de değerleme raporlarında defaatle bu durumdan bahsedilmiştir. Ayrıyeten Şirket portföy bedelimiz yaklaşık 5.2 Milyar TL olup ilgili yerin portföyde ki oranı yaklaşık %5’dir.
2. ARGÜMAN: GAZİOSMANPAŞA’DAKİ YERİN EMSALİ SORUNLU
Bir öbür kahır da İstanbul Gaziosmanpaşa’daki arsada… Taşınmazın emsali imar planlarına nazaran 1,80. Lakin Gaziosmanpaşa Belediyesi’nce onaylanan avam projede emsal 4,58’e aktarılmış.
Bu tip imar planlarının değiştirildiğini çok sık görüyoruz. Lokal seçimlerde Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin Ak Parti’den CHP’ye geçtiğini de hatırlatırım. CHP idaresinin verilen kararları tek tek incelediği, hatta birtakım ruhsatları hukuka karşıt bulup iptal ettiğini de not düşmek gerek…
Şirket portföyümüzde yer alan İstanbul İli Gaziosmanpaşa İlçesi 6802 Ada 1 Parsel arsamızla ilgili olarak SPK lisanslı değerleme firmasının yapmış olduğu değerleme raporunda da görüleceğe üzere ilgili yerde imar transferi formülü uygulanmıştır. Bu konu hukuka alışılmamış yahut uygulanmayan bir durum değildir. Aşağıda değerleme raporunun ilgili kısmını sunarız.
İlgili parselde imar transferi sonrası 4.58 emsal oranına yükseldiği belirtilmektedir. Belediyesince imzalı avan projeyi aşağıda sunmaktayız. İlgili onaylı avan proje değerleme raporunda da mevcuttur.
Ancak değerleme raporunun sonuç kısmını aşağıda takdirinize sunarız. Sonuç kısmı dikkate alındığında değerleme sonucunun 1.8 emsal dikkate alarak bulunduğu açıkça belirtilmiştir.
Bu konuda tekrar belirtilmeli ki ilgili yerin şirket pörtfoyunde ki oranı yaklaşık %6’dır. Yani haberde belirtilen argümanlar asılsızdır.
3. TEZ: OTELLER İÇİN DE SONUNCU MÜSAADE YOK’
Antalya Gazipaşa’daki projelerin de sorunlu olduğunu belirten Büyükşahin yazısını şöyle sürdürdü:
“Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından Antalya Gazipaşa’da şirkete proje geliştirilmesi için arsa üst kullanım ön müsaadesi verildi. İsmi üstünde ‘ön müsaade.’
Bu ön müsaadeler iptal edilebilir. Ahes GYO’nun vazifeleri var, imar müsaadeleri ve gerekli dokümanlar alınacak, Çevresel Tesir Değerlendirmesi (ÇED) yükümlülüklerine uyulacak vs…
Şirket buradaki yükümlülüklerini yerine getiremeyebilir.
Otel projesindeki risklerin çok yüksek olduğunu izahnamede de net bir biçimde görüyoruz.
3 parselde 700’er yatak kapasiteli 5 yıldızlı oteller yapılması planlanıyor. Şimdi müsaadesi dahi yok lakin diyelim ki müsaade alındı… Bu ölçekte otellerin inşaat maliyeti, toplam halka arz gelirinin kat be kat üzerinde olur.
Nasıl bir finansman tekniği olacak belirli değil. Temel atmak kolay, değerli olan devamını getirmek…”
Büyükşahin’in tezine yanıtımız şöyledir:
“SPK onaylı izahnamenin şimdi 8.sayfasında ön müsaade hakkının ayrıntıları ve riskleri de yer almaktadır. Bakanlığı 14.06.2024 tarih ve E-42418407-306.03[070780001;070780002;070780003]-5291180 sayılı yazısında ön müsaade süreci ve devamı ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Şirket’imiz ihaleye katılmış ve gerekli ödemeleri yaparak Bakanlık’tan ön müsaade hakkı almıştır. Lakin şimdi ön müsaade sürecinde olması dikkate alınarak değerleme şirketi tarafından mevcut bulunan arsa kıymetine %50 iskonto yapılmıştır. Ve Şirket portföy kıymetine dahil edilmiştir. Halihazırda ön müsaade sürecinde olduğu dikkate alınmış ve bu kapsamda kıymet biçilmiştir. Aşağıda değerleme kısmının ilgili kısmını paylaşıyoruz.
Anlaşılır lisan ile , Yaklaşık 1.6 Milyar TL değerlemesi bulunan arsa ön müsaade sürecinden kaynaklı %50 iskonto edilerek 788 Milyon TL paha ile şirket portföyüne dahil edilmiştir.
Ayrıca bu konu açık ve şeffaf bir formda izahnamenin ilgili kısımlarında belirtilmiştir.
Özet olaraksöz haberin gerçeği yansıtmadığını kaydeden şirker Büyükşahin’in haberine yönelik “İçeriklerin çarpıtılmasından kaynaklı olarak şuurlu bir halde düzenlenmiştir.” tabirlerini kullandı.